Kategorie vzorů

Vznik nájmu a základní pojmy nájemního vztahu

Úpravu této problematiky nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) v části označené jako relativní majetková práva, týkající se přenechání věci k užití jinému, přičemž do této oblasti řadíme mimo dané problematiky ještě výprosu, výpůjčku, pacht, licenci, zápůjčku a úvěr.

Způsobem, kterým může dojít ke vzniku nájmu je písemná nájemní smlouva, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné (§ 2202 OZ). Jiná než písemná forma smlouvy není zákonem povolena, smluví-li však i přes tuto skutečnost pronajímatel vztah s nájemcem ústně, je nájemce oprávněn se dovolávat neplatnosti smlouvy. Mimojiné existuje i domněnka, že pokud nájemce užívá předmět smlouvy tak, že se domnívá, že nájem vznikl a pronajímatel se dle toho též chová, považuje se nájemní smlouva po uplynutí 3 roků za uzavřenou. Předmět dané smlouvy může tvořit jak věc nemovitá (i jen její část), tak i věc movitá s tím, že v tomto případě se musí jednat o věc nezuživatelnou, tedy takovou, kterou při běžném použití uživatel nespotřebuje, nezpracuje či nezcizí. Smlouvu je možné uzavřít i k věci, která teprve v budoucnosti vznikne za podmínky, že je možné ji již při uzavírání nájemní smlouvy dostatečně identifikovat. Doba trvání nájemní smlouvy je ponechána na dohodě smluvních stran, avšak neučiní-li tak, platí, že se jedná o nájem sjednaný na dobu neurčitou. Nájem sjednaný na dobu určitou s dobou trvání přesahující 50 let zákon koncipuje poté jako nájem sjednaný na dobu neurčitou s výpovědními důvody, které uvádí zákon. Smluvními stranami jsou pronajímatel a nájemce. Nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému či obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit užívání, pro které byla pronajata a zajistit nájemci nikým nerušené užívání věci. Předmět nájmu včetně příslušenství pronajímatel odevzdá nájemci v ujednané době, nebo den poté, co jej o to nájemce výslovně požádá.

Druhou smluvní stranou je nájemce (pouze FO, která danou věc užívá k vlastnímu bydlení případně k bydlení členů své domácnosti), který je povinen užívat věc jako řádný hospodář ke sjednanému účelu, nebo není-li ujednán, tak k účelu obvyklému a je zavázán povinností platit nájemné. Nájemné se platí v ujednané výši, není-li ujednána, tak ve výši obvyklé v době, kdy je smlouva uzavírána. Nájemné se platí měsíčně pozadu. Součástí nájemní smlouvy je možné sjednat i peněžitou jistotu neboli kauci, která slouží pro úhradu případného dlužného nájemného, plateb za služby a nájemcem způsobené škody. Při sjednávání smlouvy by měl nájemník dbát zvýšené opatrnosti na skutečnost, s kým danou smlouvu uzavírá a ověřit si tak osobou v postavení pronajímatele, zda-li se jedná o osobu oprávněnou, tedy především vlastníka bytu (tato skutečnost vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí), případně o jinou osobu, která má oprávnění danou smlouvu uzavřít (daná osoba by měla disponovat oprávněním vyplývajícím z plné moci). Po dobu trvání nájmu provádí běžnou úpravu věci nájemce, není-li ve smlouvě stanoveno jinak, přičemž ostatní údržbu věci a její opravy provádí pronajímatel (§ 2207 odst. 1 OZ). Během trvání nájmu nemá pronajímatel právo pronajatou věc jakýmkoliv způsobem měnit (§ 2209 OZ).

Zákon upravuje i otázku podnájmu, tedy stavu, kdy za souhlasu pronajímatele může nájemce zřídit 3. osobě k předmětu smlouvy užívací právo. Učiní-li tak nájemce bez předchozího souhlasu pronajímatele, pohlíží se na tuto okolnost jako na hrubé porušení nájemcových povinností. Umožní-li nájemce toto užívání 3. osobě, odpovídá za jednání této osoby tak, jako by věc užíval sám (§ 2215 OZ).

Nájemní vztah může být ukončen mnohými způsoby, při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v takovém stavu, v jakém ji převzal s ohledem na obvyklém opotřebení při řádném užívání. U nemovité věci se tímto předáním rozumí vyklizení. Nájemce má právo oddělit si vše, co do věci vložil nebo vnesl vlastními prostředky, pokud je to možné a nezhorší se tak podstata či užívání věci. Skončení nájmu způsobí i zánik předmětu nájmu. Nájem má právo nájemce vypovědět bez výpovědní doby, stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému nebo k obvyklému účelu. Nájem, který byl sjednán na dobu určitou, může strana vypovědět jen z důvodů ve smlouvě ujednaných a v době ve smlouvě určené (§ 2 229 OZ). Je-li věc nájemcem užívána i po skončení nájemní doby a pronajímatel ve lhůtě 1 měsíce nájemce nevyzve, aby věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva je uzavřena na 1 rok za shodných podmínek, jako tomu bylo u smlouvy předchozí. Nájem sjednaný na dobu neurčitou končí výpovědí jednou ze stran, přičemž u věci movité je výpovědní doba 1 měsíc, u nemovité věci je pak výpovědní doba 3 měsíce. Z důvodu zvlášť závažného porušení povinností ze smlouvy vyplývajících a tím způsobení značné újmy druhé straně, má právo tato strana vypovědět nájem bez výpovědní doby.

 

Vznikne-li pronajímateli pohledávka za nájemcem, má právo na její úhradu, stejně tak má právo zadržet věci movité, které má nájemce na věci nebo v ní (§ 2234 OZ).

 

 

Byl pro vás tento článek přínosný? Dejte mu 5 hvězdiček!

1 hvězdička2 hvězdičky3 hvězdičky4 hvězdičky5 hvězdiček (Zatím nehodnoceno)
Loading...

Máte k článku otázku? Zeptejte se v komentářích!

Přihlášení

Nemáte účet?

Registrovat se

Proč se registrovat?

Pokud se zaregistrujete, budete moct zdarma stahovat šablony vzorů v otevřeném formátu .doc bez zadávání e-mailů. Nebojte, spamovat vás nebudeme.