Kupujete nemovitost? Pozor na soudcovské zástavní právo a exekuce
Kupujete si nemovitost? Je třeba, abyste si zkontrolovali u okresního soudu, v jehož obvodu prodávající bydlí nebo sídlí, zda na něj není nařízena exekuce, zřízeno soudcovské zástavní právo k prodávané nemovitosti nebo není podán návrh na jejich zahájení nebo zřízení kvůli dluhům prodávajícího.
(hlasováno 24x, průměr: 3.92)
Loading ...V exekuci sice nemůže být prodán majetek někoho jiného než dlužníka. Ale to, zda se jedná o majetek dlužníka či ne se posuzuje ke dni podání návrhu na zahájení exekuce. Může se tedy stát, že podepíšete kupní smlouvu a podáte návrh na vklad Vašeho vlastnického práva k nemovitosti prodávajícího v mezidobí mezi podáním návrhu na nařízení exekuce na prodávajícího a nařízením exekuce. V takovém případě Vy se o exekuci nedozvíte, zaplatíte kupní cenu, ale nemovitost, kterou jste si koupili, bude zahrnuta do exekuce oprávněně. To znamená, že Vaše nemovitost, za kterou jste zaplatili kupní cenu, může být po právu prodána v exekuci kvůli dluhům prodávajícího.
Samozřejmě budete mít nárok na to, aby Vám prodávající vrátil již zaplacenou kupní cenu a uhradil škodu, kterou Vám tím způsobil, kdyby byla nemovitost prodána v exekuci. Pokud to však nebude chtít uhradit dobrovolně, budete jej muset zažalovat, vést soudní řízení a poté zahájit exekuci. Samozřejmě není jisté, zda prodávající bude mít v okamžiku zahájení exekuce majetek, aby Vaše nároky byly uhrazeny.
Nehledě na to, že po doručení rozhodnutí o nařízení exekuce dlužníkovi, dlužník nesmí disponovat se svým majetkem. Nesmí jej ani prodat. Kdyby byla kupní smlouva uzavřena po doručení rozhodnutí o nařízení exekuce prodávajícímu=dlužníkovi, pak je kupní smlouva neplatná.
Zřízení soudcovského zástavního práva k majetku dlužníka je forma exekuce. V této formě exekuce věřitel získá zástavní právo k nemovitostem ve vlastnictví dlužníka.
Rovněž při podání návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva k majetku dlužníka z důvodu nesplnění pravomocného rozsudku dlužníkem dobrovolně se posuzuje vlastnictví dlužníka k majetku ke dni podání návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva. Můžete tedy uzavřít kupní smlouvu a podat návrh na vklad v mezidobí mezi podáním návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva a jeho zápisem do katastru nemovitostí, takže opět soudcovské zástavní právo bude na Vaší nemovitosti váznout kvůli dluhu prodávajícího oprávněně. Věřitel prodávajícího tedy bude moci prodat Vaši nemovitost v dražbě. Opět budete mít nárok na vrácení kupní ceny, ale bude mít dlužník, až vrácení kupní ceny vysoudíte dostatek majetku, abyste kupní cenu získali zpět?
Soudcovské zástavní právo může způsobit velké problémy, jestliže prodávající je právnická společnost a prodávající vstoupí do konkursu nebo do likvidace.
Doporučuji během jednání o koupi si zjistit situaci na okresním soudu, ke kterému prodávající podle bydliště nebo sídla patří. Zopakujte to ještě v den podpisu kupní smlouvy. Pokud Vám soud nebude chtít tyto informace sdělit, budete muset soud o tyto informace požádat písemně s tím, že na tom máte právní zájem s ohledem na to, že chcete kupovat nemovitost od prodávajícího a s ohledem na výše uvedené skutečnosti. Soud poté rozhodne o tom, zda Vám tyto informace poskytne či ne.
Do kupní smlouvy vložte ustanovení, ve kterém prodávající prohlásí, že na něj není nařízena žádná exekuce ani není podán žádný návrh na exekuci ani nic takového nehrozí. Porušení tohoto prohlášení doporučuji sankcionovat velkou smluvní pokutou.
Kateřina Malmstedt
advokátka
www.malmstedt.cz
dell.icio.us
26. Květen 2009 v 13:32
S touto skutečností mám osobní nemilou zkušenost. S požehnáním soudu i policie jde o legální způsob jak převést dluhy na nic netušícího kupujícího nemovitosti, který zaplatí za nemovitost a pak mu jí v exekuci prodají. Krásné zákony….
14. Červen 2009 v 11:59
Ja ted zrovna kupuji dum a naposledni chvili jsem zjistila, ze je tam exekuce je sedmimístním cislem! Realitni kancelar ale porad tvrdi, ze s exekutorem jednaji a ze to resi, aby se to dalo prodat. Ja se ale bojim, ze to ale koupim i s tim dluhem presne, jak to tady pisou
20. Červen 2009 v 22:37
Odpoveď Lucii:
Dovoluji si připomenout, že po doručení usnesení o nařízení exekuce dlužníkovi, nesmí dlužník nakládat se svým majetkem, tzn. nesmí prodat nemovitost. Pokud by podepsal kupní smlouvu, pak kupni smlouva bude naplatná, tj. nemovitost nebyla prodána a kupující není vlastníkem. Osobně pokládám za nejjistější koupit dům až poté, co exekuce bude pravomocně ukončena, nebo v dražbě konané exekutorem.
10. Prosinec 2009 v 16:37
Kupuji nemovitost na které vázne Zástavní právo soudcovské.Tato pohledávka již byla uspokojena,avšak doposud nedošlo k jejímu výmazu z listu vlastnictví.
Lze uskutečnit převod nemovitosti na nového vlastníka i s tímto záznamem nebo je potřeba vyčkat na jeho výmaz?